Stopnya kucuran kredit perumahan bersubsidi melalui skema bantuan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) menjadi topik paling hangat diberbagai media nasional dan daerah, dua bulan belakangan. Padahal kisruh yang terjadi bisa dihindari jika pemerintah memiliki roadmap (peta jalan) yang jelas tentang bagaimana memenuhi salah satu hak azasi manusia seperti yang diamanatkan oleh UUD 1945 (amandemen) pasal 28 H ayat I. Isinya jelas mengatakan “Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal dan mendapatkan lingkungan baik dan sehat serta memperoleh pelayanan kesehatan”.
Tetapi sejak Indonesia merdeka sampai sekarang backlog (kekurangan) perumahan bukannya makin mengecil tetapi justru makin bertambah. Data Biro Pusat Statistik (BPS) pada 2009 lalu menyebutkan angka backlog sudah mencapai lebih dari 8 juta unit. Jumlah itu jelas akan terus bertambah akibat pertambahan keluarga baru dan adanya rumah yang rusak sehingga perlu rehabilitasi.
Kebutuhan Rumah Setiap Tahun
Berdasarkan data BPS, jumlah penduduk Indonesia lebih kurang 241 juta dengan angka pertumbuhan penduduk 1,3 % per tahun. Jumlah rata – rata orang per Kepala Keluarga (KK) lebih kurang 4,3 jiwa . Maka jika dihitung jumlah kebutuhan rumah : 241 juta x 1,3%:4,3. Sehingga setiap tahunnya dibutuhkan 728.604 unit rumah per tahun atau jika dibulatkan menjadi 729 ribu unit rumah pertahun.
Data BPS juga menyebutkan jumlah rumah di Indonesia mencapai angka 49,3 juta unit. Dari jumlah itu 3%-nya perlu diperbaiki karena rusak sehingga jumlah rumah yang harus direhabilitasi mencapai 1.479.000 unit (49,3 juta x 3%). Lalu, berapa kebutuhan total perumahan yang harus dibangun setiap tahunnya?
Saya mencoba menghitung. Sebut saja sekarang jumlah backlog nasional (hanya) 8 juta unit. Jika diasumsikan angka itu bisa dipenuhi dalam jangka waktu 20 tahun, artinya jumlah backlog pertahun mencapai 400 ribu unit rumah (8 juta : 20 tahun). Sehingga total kebutuhan rumah di Indonesia per tahun :
= akibat pertumbuhan penduduk + rehabilitasi/ upgradation + backlog
= 729.000 unit + 1.479.000 unit + 400.000 unit
= 2.608.000 unit rumah / tahun!!
Melihat angka kebutuhan rumah yang sangat besar, tentu saja diperlukan penyediaan dana yang sangat besar untuk membangunnya. Saat ini pembiayaan perumahan berjangka waktu panjang sedangkan pada umumnya bank mendapatkan dana dari masyarakat berupa dana jangka pendek dan relatif mahal, sehingga terjadi MISMATCH pendanaan. Oleh karena itu perlu mengupayakan terkumpulnya dana yang besar, berjangka panjang dan murah.
Tabungan Wajib Perumahan
Kita tahu adanya keterbatasan dana dari pemerintah. Maka untuk menjamin kelangsungan pembangunan perumahan khususnya bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) diperlukan sumber pendanaan yang Besar, Murah dan Jangka Panjang .
Lantas apa dan bagaimana jalan keluarnya? Jalan keluar yang paling tepat, perlu adanya Tabungan Wajib Perumahan. Ini merupakan keNISCAYAAN. Tabungan wajib perumahan ini berazas Gotong Royong. Warga negara yang mampu, membantu yang kurang mampu, sehingga tidak membebani APBN.Hal seperti itu sudah diterapkan di Singapura, Malaysia dan China.
Singapura misalnya, ada tabungan perumahan yang diwajibkan bagi warganya dan dikelola oleh Central Provident Fund (CPF]. Dana yang dikelola CPF sejak tahun 1955 itu, meski dengan penduduk hanya kurang lebih 4 juta, kini berjumlah sampai Rp 1.500 triliun. Dengan dana itulah kini semua warganya mampu tinggal di hunian yang layak dan terjangkau bagi semua lapisan.
Di sana setiap warga negara yang berumur di bawah 55 tahun harus menyisihkan sekitar 25% dari total pendapatannya untuk berbagai kebutuhan, termasuk tabungan perumahan. Sedangkan warga yang usianya 55 ke atas potongan untuk tabungan perumahan jumlahnya lebih kecil. Dengan ketentuan tersebut, maka setiap bulannya CPF Singapura memungut iuran tabungan perumahan sebesar 1,64 miliar dolar Singapura atau sekitar Rp 8,2 triliun. Demikian juga dengan negara lain seperti Malaysia dan China. Pemerintah setempat juga memiliki kebijakan serupa.
Lalu bagaimana dengan Indonesia? Mengingat angka backlog yang makin membesar maka
Tabungan Wajib Perumahan (TWP) sebaiknya diberlakukan terhadap seluruh WNI yang sudah berpenghasilan di atas Penghasilan Tidak Kena Pajak (PTKP) (Rp 1.320.000). Bukan hanya terhadap karyawan yang berpenghasilan tetap. Besarnya TWP ditetapkan, misalnya 1% dari penghasilan bersih.
TWP bukan hanya dikenakan kepada pekerja/karyawan tetapi juga diikuti oleh pemberi kerja berupa iuran wajib perumahan (IWP), misalnya PNS oleh pemerintah,TNI, Polri,Anggota DPR/DPRD oleh negara, pekerja oleh perusahaannya sebagai Iuran Wajib Perumahan (IWP), misalnya ratio TWP: IWP adalah 1:1.
Data, Asumsi Dan Simulasi Perhitungan
Dari data-data di atas, saya mencoba menghitung:
Penduduk Indonesia 2011 : 241 juta jiwa
Angkatan kerja 2011 : 119,4 juta
Bekerja : 111,3 juta
Income per kapita tahun 2011 : 3.600 USD / tahun
Asumsi fix income = 30% dan non fix income = 70%
Asumsi jumlah yang menabung = 50%: 50% x 111,3jt = 55.650.000 Jiwa
Sehingga jumlah TWP / tahun = 55.650.000 (3.600xRp.9.000) x 1% = Rp.18.030.600 juta (Rp. 18 T). Bila IWP : TWP =: 1:1 dan fix income diasumsikan 30%. Maka IWP dari pemberi kerja: 30% x 18.030.600 juta = Rp.5.409.180 juta. Jadi total IWP dan TWP = 5.409.180 jt + 18.030.600 = Rp 23.439.780 juta/tahun, dibulatkan Rp 23,50 T.
Bayangkan setiap tahunnya negara bisa menghimpun dana murah mencapai Rp 23,5 triliun setiap tahun. Sehingga sebelum peringatan satu abad Indonesia Merdeka, Tabungan Wajib Perumahan bisa mencapai angka Rp 752 triliun!!!.
Dana tersebut hanya boleh digunakan untuk kepentingan atau kegiatan yang berkaitan dengan penyediaan perumahan bagi rakyat. Soal badan pengelola TWP pemerintah bisa mengatur sendiri melalui peraturan pemerintah.
Bagi MBR yang mampu memiliki rumah disediakan skema KPR dengan bunga yang rendah dan jangka waktu yang panjang. Bagi MBR yang tidak mampu memiliki rumah disediakan rumah-rumah sewa yang dibangun dari hasil pemupukan dana TWP tersebut. Bagi MBR yang tidak mampu memiliki rumah bahkan sewapun juga tidak mampu, maka pemerintah dapat menyediakan rumah-rumah sosial yang dibangun dari hasil pemupukan dana TWP tersebut.
Perbandingan Bunga, Jangka Waktu Dan Besarnya Angsuran KPR
Jika berhasil dihimpun dana yang sangat besar, murah dan berjangka panjang melalui TWP ini, maka sangat mungkin suku bunga KPR bisa ditekan menjadi 2% - 3% per tahun.
Apalagi jika semua peraturan, baik Perbankan, Pertanahan, Asuransi, dll memungkinkan untuk jangka waktu KPR diperpanjang misalnya sampai dengan 40 tahun, maka jumlah MBR dan MBM yang dapat mengakses KPR dapat jauh lebih banyak. Sebagai contoh jika pokok kredit KPR Rp 79 juta dengan suku bunga 2% maka MBR hanya mencicil kurang dari Rp 240 ribu/bulan.
 |
| Tabel Perhitungan Bunga KPR Dok. Kontributor [TS] [Klik untuk Perbesar] |
Sekali lagi jika skema tersebut dijalankan, saya yakin, optimis dan sekaligus menjamin, sebelum peringatan 100 tahun Indonesia merdeka, 17 Agustus 2045, seluruh rakyat Indonesia sudah tinggal dan menempati rumah yang layak huni. Tidak ada lagi kawasan kumuh di perkotaan. Negara sudah menepati janji, sesuai konstitusi. Insya Allah.
*Ir. F. Teguh Satria
Direktur Utama Sanggarindah Group
Ketua Badan Pertimbangan Organisasi
Dewan Pengurus Pusat Real Estat Indonesia
Tulisan ini dimuat sebagai Opini dalam kolom DetikFinance: www.detik.com - 16 Februari 2012
No comments:
Post a Comment